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正荣直面流动性危机:卖资产缓拿地 多途径“自救”

日期:2011-5-10 9:37:39 人气: 时间:2022-05-09 18:44 来源:未知 作者:admin

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  来源:中国房地产报

  我们有信心能在明年3月前解决短期流动性问题,偿还新的票据。

  中房报记者 苗野丨北京报道

  今年,正荣地产不设立任何具体销售目标。

  3月31日,正荣地产召开2021年业绩会,公司董事会主席兼行政总裁黄仙枝对正荣当下及未来发展作了阐述,直面正荣流动性危机。

  他说,2021年对正荣乃至整个中国房地产行业而言,都是非常不同的一年。自四季度起,包括正荣在内很多公司的销售受到影响,也无法在公开资本市场再融资。但正荣一直在努力自救,目前正在以合作方协商提前退出部分合作项目,出售物业,盘活项目受限资金。

  报告期内,正荣地产累计合约销售金额为1456亿元,同比增长2.6%;实现收入369.92亿元,同比增长2.4%;毛利53.82亿元,同比减少22.04%;归属股东净利润8.09亿元,同比减少69.48%;核心纯利22.84亿元,同比减少30.9%。

  “我们对国内房地产发展前景还是持有审慎态度,未来房地产行业仍会面临‘控负债、降杠杆’的政策基调以及在面对资本市场信心重塑上的压力。”黄仙枝说,但我们认为政策已经见底,后续预计会慢慢回暖。相信给予公司一年时间,正荣可以逐步稳定经营,流动性会得以修复,债务问题得以妥善解决。

  梳理20-30个合作项目洽谈转让

  自遭遇“股债双杀”深陷流动性危机以来,正荣地产资金状况及如何自救,一直是市场关注焦点。

  除与投资人协商交换要约外,正荣地产正在通过资产转让自救。

  3月27日,继正荣地产将多个项目转让予合作方美的置业后,又以1.56亿元将佛山一项目所持51%股权卖给了新希望地产。

  正荣地产执行董事兼常务副总裁李洋表示,目前公司已经梳理和铺排了20-30个合作项目,也在积极和合作方包括一些地方国企、央企进行洽谈和股权转让工作。另外公司自持的一些商业物业,目前约有12个总体建筑面积接近80万平方米公司支持的投资型项目,这些整体的投资型物业的供应价值大概有100亿元,净值约有40亿元。

  “公司希望通过提前退出部分项目,盘活受限资金。同时出售这些项目和资产实现资金提早回笼,降低整体负债规模。”李洋说。

  财报数据显示,正荣地产剔除合约负债的资产负债率下降1.7个百分点至74.9%,现金短债比为1.14倍,净负债率85.5%。

  受境外资本市场和经营环境巨变,美元债在总融资中占比29%的正荣地产受到不小影响。截至2021年年末,正荣地产未来一年内到期的债务约344亿元,境外债约64.9亿,境内债则至今无任何实质性违约的情况。

  据介绍,正荣地产的境外债2021年已完成61.8亿票据的置换,2022年3月29日完成了5笔优先票据的交换要约和1笔永续资本证券的展期,通过修订条款避免了发生交叉违约的风险,境内也在3月完成了一笔ABS的展期。

  正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示,其他的短期债务,公司会根据销售回款、自身现金流情况安排,并且会积极与金融机构友好协商。

  从整场业绩会来看,保交付、抢回款、售资产、缓拿地、调结构、活债务已成为正荣地产2022年工作的主基调。

  黄仙枝认为,今年以来,信贷环境保持比较宽松的状态,市场经历降息,近期央行及银保监联合指出金融机构需配合相关部门,共同维护房地产的平稳健康发展,六大部委更是集中表态称将在新增贷款上保持适度增长,化解房地产行业风险等,相信政策的适当调整将会更合理地保持房地产市场整体的流动性,但整体市场的恢复以及重新建立信心还需要时间。

  “我们认为房地产市场可能还需要3-5个月时间修复。”黄仙枝说,目前行业已经不再一味追求“高杠杆、冲规模”的阶段,我们判断房地产的发展模式会慢慢转向“重质效、重品质、提效益、重服务、轻重并举”,以高质量为驱动的平稳发展时期。

  今年暂缓新增拿地

  为最大程度保存现金,正荣地产宣称今年暂缓新增拿地,控制规模。

  截至2021年底,正荣地产的总土储规模为2595万平方米,对应货值约为4300亿元。其中82%的土储比例位于一二线核心城市,创造了约90%销售额。

  “目前正荣地产聚焦有序生产经营和回款两大工作,战略上以‘保交付、保供货、保品质、促销售、促回款’为核心目标。”黄仙枝说。

  据介绍,2021年正荣新开工面积达到506万平方米,竣工面积接近800万平方米,年底在建1901万平方米。2021年正荣已合计交付63个项目、88个批次、5万多户,2022年一季度顺利完成4600多户的交付,预计二季度交付量会超过19000户。

  正荣地产执行董事兼董事会副主席刘伟亮表示,在目前的大环境下,凭借高杠杆高周转进行快速扩张的资本红利时代基本宣告结束。正荣地产主要布局的是一、二线城市,整体流动性较好,目前可售货值有1300亿元左右。由于政策传导到项目的时间有滞后性,我们预计销售可能在5、6月份之后逐步站稳。

  “公司年底时仍有120亿元在途资金,我们会加快在途资金的回笼,确保经营稳定,争取受限资金比例逐步降低,安排资金尽快回笼。”刘伟亮说,今年正荣将暂缓拿地,精简架构,以保存现金,解决流动性问题。

  在此之前,正荣地产已经从内部进行了一轮调整,从原先11个区域和城市公司架构整合为7大区域,实现分级授权。同时精简人员架构,开展“降本增效”。

  黄仙枝说:“正荣会坚持以盘活可用资金和优化现金流为总体经营方针,全力恢复企业自身‘造血’功能,期待逐步企稳向好。”

  虽然整场业绩会不断向外传达正荣管理层不断向好的决心,但投资者更为关注正荣地产将2022年到期的美元债都延期到明年3月,是否有信心和能力到期偿还?

  对此,正荣管理层回应,乐橙手机官网,正荣将2022年到期的美元债悉数延期到2023年3月份,在做交易之前也留意到政策开始放松。融资放松可以改善项目层面的现金资源,改善流动性;而项目融资如果能够得到合理地满足,也可以保障开发建设,顺利开盘,加速销售及现金回笼。

  “我们预计政策的落地需要时间,政策最终传导到大部分项目也需要时间,而购房者信心重塑也是有一个过程的,我们要做的是用时间换空间。”刘伟亮说,公司目前在项目层面沉淀的资金还是很大的。一方面稳定项目生产,争取尽快释放受限资金;另一方面也在争取转让部分项目来改善流动性,尽最大的可能盘活一切可以盘活的资金。在以现金流为导向的策略下,正荣一方面加强严控成本,一方面狠抓现金,我们有信心能在明年3月前解决短期流动性问题,偿还新的票据。